财政部、国家税务总局将《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》对外公布。至此，二手房交易营改增细则最终敲定。《通知》明确提出，对个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

此次营改增试点全面铺开，涉及河南省341770户纳税人，其中建筑安装41868户、房地产24334户、金融保险4599户、生活服务270969户。据估算，河南纳税人大约将再减税173亿元。

也就是说，营改增以后，税负并不会增加，反而有所减少。这下终于可以放心的买房了！

根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷（1+征收率），应纳税额=销售额×征收率，比如：

一套售价150万（含税、购买不足2年）的房子，最终增值税应纳税额为（150万÷1.05）×0.05=7.14万。当前营业税下是总价按照5.6%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为150万×0.056=8.4万。

而值得注意的是，此次个人二手房交易营改增对2年以上（含2年）的住房采用了统一表述，并未区分“非普通住房”和“普通住房”。也就是说，未来可能不分差别对待。

再值得注意的是，若营改增新政落地，证满两年的豪宅交易又可省下一笔可观的税费。

那么营改增，还有一个问题值得关注，“将不动产纳入抵扣范围”，企业加入抢房大军是真的吗？答案是肯定的！

抵扣增值税所说的“扣除”，是通过专用发票抵扣的形式来实现的，要点是取得抵扣本单位应缴纳的增值税款。

举个例子：以房价为100万元、物料成本40万元来算

原先按5%缴纳营业税5万元，

增值税40/（1+17%）*17%=5.81（万元），合计约10.81万元；

“营改增”后，增值税税率为11%，则销项税额为100/（1+11%）*11%=9.9（万元），进项税额为40/（1+17%）*17%=5.81（万元），相抵后交税4.09万元。

降税比例显而易见！

随着营改增政策的释放，买房的需求不仅是个人，随着更多企业加入购房者大潮中，楼市热度不断推高，企业+个人高涨的购房需求或将成为今后的大势所趋，房价的高涨也是必然的。

其次，当企业购房数量的急剧增加，房产的保值增值能力也得到了更大的保障，供求两旺的趋势或将得以形成。

对于购房者而言须尽快下手，在企业大军进入购房市场之前，赶紧下手买入喜欢的房子，而不是继续保持观望，眼看当初能买三房，现在却只能买两房。

那么，“营改增”细则出台后，对河南的房地产行业影响究竟有多大呢？

据河南省国税局相关负责人介绍，自2013年至2015年年底，河南“营改增”试点共有试点纳税人19.63万户，累计实现减税146亿元。此次营改增试点全面铺开，涉及我省341770户纳税人，其中建筑安装41868户、房地产24334户、金融保险4599户、生活服务270969户。据估算，我省纳税人大约将再减税173亿元。